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LE LOCAZIONI "ALTERNATIVE"

Ad oltre otto anni dall'entrata in vigore della l. 431 del 1998 si sente ancora parlare, e non solo da profani, di locazioni di alloggi “ammobiliati” o per “uso transitorio” o per “foresteria” o simili. Come è noto, la legge 431/98 ha completamente innovato la materia delle locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, con ciò sovvertendo completamente la precedente legge 392/78, cosiddetta dell'”equo canone”. Poiché la legge 392/78, crediamo lo si possa ora dire retrospettivamente con una certa serenità, era eccessivamente penalizzante per i proprietari-locatori (così da avere anche influenzato il corso dell'economia in materia di edilizia), si era fatto largamente ricorso a figure di rapporti locativi che permettessero, almeno nelle intenzioni dei locatori, di sfuggire ai severi dettami di quella legge. Vediamo ora cosa resta di tutto ciò. Non c'è più, anzitutto, l'”esigenza” di sfuggire a pesanti vincoli di canone, posto che un primo tipo contrattuale introdotto dalla l. 431/98 prevede una doppia durata di quattro anni (vale a dire che alla prima scadenza del contratto si possa dare disdetta solo per particolari e specifici motivi) a fronte della totale libertà di contrattazione del canone iniziale. Un secondo tipo  contrattuale prevede un canone nuovamente “controllato”, a fronte di una minor durata del contratto (tre più due anni) ed a benefici fiscali di vario genere: già si tratta di una convenzione “alternativa” e dunque non obbligatoria ed i locatori che la adottano deve presumersi che ne abbiano preventivamente ben valutato vantaggi e svantaggi. Resta, quanto al primo tipo contrattuale, il desiderio di limitarne gli effetti quanto alla durata, senza nulla perdere in punto canone. In proposito occorre anzitutto rilevare che tale disciplina è posta a tutela dell'abitazione “primaria”, cioè dell'esigenza abitativa stabile e permanente e che ne sono quindi escluse le locazioni che tali non sono, quali quelle “turistiche”, per le quali vige la più favorevole per il locatore - disciplina codicistica (artt.1571 e ss.). Per quanto riguarda invece le locazioni transitorie, non vi è la garanzia di durata, ma solo attraverso un procedimento alquanto macchinoso, disposto dall'art. 5 della legge 431/98, indipendentemente dal fatto che si tratti di esigenze abitative primarie o meno. Questo prevede infatti che possano essere stipulati contratti “anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”. Tali esigenze possono essere le più varie e, molto importante, non soltanto del conduttore, ma anche del locatore: la conseguenza però non è più di ricadere nella disciplina codicistica, ma quella di rimanere nell'ambito della legge speciale, rimettendo al Ministero del Lavori Pubblici (oggi Ministero delle Infrastrutture) di concerto con il Ministero delle Finanze, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di tali contratti. L'ultimo e cioè l'attuale di tali decreti (il D.M. 30.12.02, pubblicato sulla G.U.11.4.03 n. 85) pur essendo una versione già “semplificata” del precedente, prevede ancora che le esigenze “transitorie” di tali contratti (che dovranno essere comunque di durata da un minimo di un mese ad un massimo di diciotto) debbano essere individuate a mezzo di contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative dei conduttori e dei locatori, tornando infine ad una sorta di “tipizzazione” delle cause di transitorietà



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